ԿԱՊԻՏԱԼ. Բնակիչը կվճարի՞ սեփական նկուղի դիմաց

Համաշխարհային բանկի ֆինանսավորմամբ՝ Վիեննայի անշարժ գույքի, շինարարության և բնակֆոնդի ինստիտուտի մի շարք փորձագետներ պատրաստել են «Հայաստան. բազմաբնակարան բնակֆոնդի վերանորոգումը և պաշտպանությունը» թեմայով ուսումնասիրությունը: Դրանում փորձագետները, մասնավորապես, փաստել են այսօրվա բնակֆոնդի` կրիտիկական աստիճանի հասնող մաշվածությունը:

Օրինակ` տանիքների և դրանց ջրահեռացման համակարգերի 75%-ը շտապ վերանորոգման կարիք ունի: Շենքերի պահպանմանը տրամադրվող գումարներն էլ չափազանց փոքր են. ըստ զեկույցի՝ 2008թ. ամբողջ հանրապետությունում դրանք կազմել են ընդամենը $2,7 մլն: Մինչդեռ այդ մաշված տանիքներից էլ շենքի կառավարման մարմինը (որպես կանոն` համատիրությունը) կարող է և պետք է եկամուտ ստանա:

2002թ. ընդունված «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» ՀՀ օրենքն այդ իրավունքը ստեղծել էր, սակայն դրա կիրարկումը պիտի ապահովվեր կառավարության համապատասխան որոշմամբ, որը պիտի ընդունվեր մինչև 2004թ., սակայն ցայսօր չի հաստատվել: Փորձագետներն իրավացիորեն նշում են, որ շենքի սպասարկման տարածքները չունեն տնօրինման հստակ մեխանիզմներ: Ըստ օրենքի՝ այդ տարածքները` նկուղը, տանիքը, շքամուտքը, վերելակահորը և այլն, հանդիսանում են շենքի սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականություն, սակայն սեփականաշնորհման գործընթացի ժամանակ այդ տարածքները դուրս են մնացել:

Միաժամանակ, հիմնական շեշտն ոսումնասիրության մեջ դրվում է բնակարանների պահպանման վճարի բարձրացման վրա: Դրա միջին ամսական գումարն առաջարկվում է Դ10-ից դարձնել Դ200` 1 քմ-ի համար: Հիմնավորումը հետևյալն է` Արևմուտքում ընտանիքները բնակարանի պահպանման համար վճարում են իրենց ամսական եկամուտի 5-10%-ը: Ամսական 200-ն էլ համադրելի է այդ հարաբերակցության վերին սահմանին: Ճիշտ է, այդ «ծանր քաշային» վճարի մեջ առաջարկվում է ներառել աղբահանությունը, սեյսմիկ ռիսկերի գնահատումն ու հիմնանորոգումների պահուստային ֆոնդի մասհանումները, սակայն փաստաթղթում առաջարկված չեն վերը թվարկված տարածքների տնօրինման լուծումները, որոնք էլ, առանց լրացուցիչ սոցիալական ճնշումների, կարող են էապես լրացնել համատիրությունների սուղ բյուջեները:

Ինչպես նշում է բնակարանային-կոմունալ իրավունքի մասնագետ, փաստաբան Արամ Հովհաննիսյանը, «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» օրենքով շենքի սպասարկման տարածքների համար կառավարությունը պիտի սահմաներ ընթացակարգ, որով դրանք պիտի հանձներ շենքի սեփականատերերին` որպես ընդհանուր բաժնային սեփականություն: Չի՞ հանձնել: «Հանձնել է, բայց կիսատ: Նշված տարածքների նկատմամբ ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքը գրանցվում է բնակարանների սեփականության վկայականների մեջ, թեև տրամաբանական է, որ բնակարանները ոչ մի կապ չունեն այդ տարածքների հետ»,- նշում է Ա. Հովհաննիսյանը:

Այդ հանգամանքը զրկում է շենքի կառավարման մարմնին պայմանագրով նկուղը կամ տանիքը վարձակալման հանձնելու հնարավորությունից (օրինակ` որպես գրասենյակային տարածք կամ գովազդային վահանակ). այդ վճարները ստանում է թաղապետարանը: Շենքի համար հիմնական սեփական եկամուտը պիտի դառնային սպասարկման տարածքների վարձակալության պայմանագրերը: Այդ միջոցը շենքի կառավարիչներն այսօր չունեն, սակայն դրա հետ մեկտեղ՝ այդ նույն տարածքները խնամելու ծախսերից իրենց ոչ ոք չի ազատում:

«Մյուս կողմից, համաձայն «Երևան քաղաքում տեղական ինքնակառավարման մասին» օրենքի, մայրաքաղաքի բյուջեի եկամտային աղբյուրներից 7-ը համալրվում են պետբյուջեից` ներառյալ համահարթեցման լրավճարները, եկամտահարկից և շահութահարկից մասհանումները և այլն: Եթե պետությունը մասհանումներ է կատարում ՏԻՄ-ին, ապա տրամաբանությունից զուրկ չէ, որ վերջինս էլ որևէ գումար ուղղորդի շենքերի կառավարման մարմիններին, հատկապես եթե շենքերի խնամքի բեռը դրված է հենց վերջիններիս վրա»,- նշում է Ա. Հովհաննիսյանը:

Ըստ «Բնակարանային կոմունալ ոլորտի աշխատողների միություն» ՀԿ նախագահ Ատոմ Սարգսյանի՝ շենքերը պիտի անցնեն չափագրում, սեյսմիկ հետազոտություն և ստանան ընդհանուր կադաստրային վկայական, որտեղ էլ պիտի ամրագրվի յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ բաժնային մասն ընդհանուր բաժնային սեփականության մեջ: Դա էլ հստակ հիմքեր կստեղծի բաժնային սեփականությանը համաչափ սպասարկման վճարներ գանձելու հարցում, օրինակ` բակային տարածքի սպասարկման դեպքում: Այսօր էլ` լինի մեկսենյականոց բնակարան, թե երեք` սպասարկման վարձերը որևէ կերպ չեն տարբերակվում: Նշված խնդիրները դժվարություններ են ստեղծում նաև շենքերի մասնավոր կառավարիչների ինստիտուտի կայացման համար, որը, ի դեպ, Երևանի քաղաքապետարանը նախատեսում է զարգացնել:

Կառավարիչը պիտի իրավունք ստանա զբաղվել ձեռնարկատիրական գործունեությամբ և կառավարել շենքի սեփականատերերի` այդքան բաղձալի դարձած ընդհանուր բաժնային սեփականությունը: Այդ մոտեցումներն արտացոլված են ՀՀ բազմաբնակարան բնակֆոնդի կառավարման, շահագործման և պահպանման պետական աջակցության ծրագրում, որի շուրջ տարեսկզբին քաղաքապետարանը քննարկում անցկացրեց: Ակնհայտ է, որ սեփական ուժերով արդյունավետ կառավարումը պետք է նախատեսի պատշաճ ծավալի սեփական ֆինանսական միջոցներ: